역전세 뜻과 전세반환 보증금 완화 내용 총정리 (역전세난, 깡통전세 부동산 시장 흐름 파악하기)

요즘 부동산 시장이 계속 하락하면서 최근 역전세가 심화되고 있습니다. 역전세 뜻과 전세금 반환보증금에 대한 새로운 정부의 정책을 알아보고 나의 전세금을 지키기 위한 분들과, 전세금을 돌려주지 못하는 집주인분들은 주목! 이 내용을 모르신다면 당신은 하루하루 불안에 떨고 계실 것입니다.

역전세

목차
1. 역전세란 무엇인가?
2. 역전세 발생시 문제점
3. 2023년 정부의 역전세 대책

역전세	전세 시세가 계약 당시보다 낮아지는 것
역전세 발생시 문제점	보증금의 차액을 돌려주어야함
2023년 정부의 역전세 대책	DSR 대출 제한 한도 상향

역전세 뜻과 전세반환 보증금 완화 내용 총정리 (역전세난, 깡통전세)

역전세란?

역전세 뜻에 대해 알아볼까요? 역전세란 부동산 시장에서 전세가가 계약 당시보다 가격이 떨어져 전세세입자들이 가장 불안해하는 요소 중 하나입니다. 예를 들어, 나의 전세보증금이 계약당시 2억이었다고 할 때 부동산 시장의 악화로 전세 시세가 급락하여 1억 5천만 원이 되는 상황을 말합니다.

즉, 세입자들의 전세금을 집주인에게 돌려받을 수 있을지 장담할 수 없는 상황으로 깡통전세와는 또다른 불안요소입니다.

깡통전세는 본인이 살고있는 집이 기존 계약당시 전세금과 매매금이 차이가 나다가 시간이 지나면서 시세가 동일해지거나 매매가가 더 낮아지는 경우를 말합니다. 이런 경우 빌라왕, 전세사기가 가장 많이 일어나는 시점이기 때문에 많은 분들이 불안에 떨고 있는 이유 중 하나입니다.

역전세 발생시 문제점

역전세란 무엇인지 알아보았다면 이제 내가 살고 있는 집이 역전세가 된 상황이라면 어떠한 문제점이 발생되는지 알아보겠습니다. 현재 전세가격 하락으로 최근 역전세가 심화되어 많은 분들이 불안에 떨고 있습니다.

역전세가 발생되는 경우 기존 전세 시세보다 낮아진 전세가로 나의 전세금을 반환받을 수 있을지 장담하지 못하는 게 가장 큰 이유입니다. 또한, 집주인분들도 전세금을 받은 후 전세금으로 대출금을 상환하거나 다른 필요한 용도로 이미 돈을 사용하셔 수중에 가지고 계시는 현금이 충분하지 않은 분들도 있을 것입니다.

이때, 재계약 시 전세세입자에게 일부의 반환금을 돌려주어야 합니다. 하지만 현금을 수중에 보유하고 있지 않다면 어떨까요? 하루하루가 스트레스와 불안에 떨게 되실 것입니다. 새로운 세입자를 구하더라도 기존의 전세가로 구할 경우 세입자는 구해지지 않을 것이고 현 시세가로 계약을 진행하자니 기존 세입자에게 돈을 돌려줄 수 없고 하루하루 미쳐버리는 것입니다.

하지만! 이번 정부에서 새롭게 시작되는 종부세 부담 줄이기와 역전세 보증금 대출 규제를 완화하겠다는 발언을 통해 집주인 분들이 한숨 돌릴 수 있는 기회가 되려나 싶습니다.

역전세

이처럼 역전세가 심하다 보니 스트레스와 불안함을 이기지 못한 집주인분들은 급매를 내놓고 매물을 던져버리는 선택을 하였습니다. 그런데 갑자기 대출 규제를 완화한다? 과연 누구를 위한 정책일까요?

역전세를 막고 집값의 하락을 막겠다는 정부의 전략이 어떻게 되어갈지 궁금합니다.

2023 정부의 역전세 대책

부동산 시장의 하락과 함께 전세가가 떨어지면서 같이 매매가도 떨어지는 상황이 발생하였습니다. 실제 공급은 늘지만 수요가 줄고 있고 다주택자들에게 종부세, 보유세 등 다양한 세금이 부과되니 쉽게 엄두를 내지 못하기 때문에 부동산 시장의 흐름이 하락곡선을 그렸습니다.

또한, 전세가가 떨어지니 역전세가 발생되어 재계약 시 발생되는 차액을 돌려주어야 하지만 현금을 보유하고 있지 않아 미쳐버리는 상황이 발생된 사례가 있습니다. 기존 전세보증금 반환대출의 경우 DSR이 40%로 정해져 있었기 때문에 집주인이 대출을 받을 수가 없어 꼼짝도 못 하고 있던 사례가 많이 발생되었습니다.

이러한 상황이 반복되고, 전세사기, 빌라왕 등 여러 사건사고가 발생하면서 정부에서 역전세 대책과 세입자 보호 조치를 위하여 전세보증금 반환대출에 한해 대출 규제를 완화해 주겠다는 발표 하였습니다.

7월 말부터 1년 정도 한시적으로 운영될 예정이라고 하니 참고하시길 바랍니다.

역전세 대책 완화되는 것

기존 대출금 반환 시 DSR 40%를 기준으로 진행되었지만, 현재는 DSR 40% → DSR 60%로 변경될 예정입니다.

예를 들어) 연 소득 5천, 연간 이자율 4%, 만기 30년 진행 시 대출한도는?

DSR 40% → 3억 5000만 원

DTI 60% → 5억 2500만 원

대출한도가 총 1억 7500만 원 상승된 모습을 확인할 수 있습니다.

신청조건

역전세 반환보증금 대출을 신청하기 위해선 조건이 필요합니다.

• 보증금 반환기일 도래 + 역전세 상황에 처한 집주인이실 경우 가능합니다. (신규 전세보증금 < 기존 보증금 or 후속세입자를 구하지 못한 경우)
• 대출금액은 보증금 차액 내에서 대출이 가능합니다. (신규세입자를 구하지 못한 경우, 대출한도 내 전세보증금대출 시

1년 정도 대출규제가 한시적으로 풀리면서 역전세로 마음 쓰고 계신 분들에게는 약간의 희소식이 아닐까 싶습니다.

재계약 시 돌려받지 못할 것 같던 대출금을 돌려받을 수 있는 가능성이 오르기 때문에 역전세 문제는 심각한 문제입니다.

이러한 문제를 해결하고자 정부에서는 대출 규제를 1년 정도 한시적으로 풀고, 역전세로 고생하는 임대인, 임차인 분들의 전세금 반환 문제는 약간의 해결방안이 찾아지지 않을까 기대 중입니다.

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