소액보증금 최우선변제권 보증금은 내가지킨다 조건과 금액 총정리

소액보증금 최우선변제권으로 보증금을 보호받을 수 있다는 이야기를 들어보셨을 것입니다. 여기서 말하는 최우선변제권에 대해 잘못 알고 계시거나 잘 모르시는 분들을 위해 소개해드리겠습니다.

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최우선변제권  총정리

 사례

 

집을 구하기 위해 여러 매물을 보러 돌아다니며 원룸을 구하던 대학생 A군은 주변 시세보다 저렴하고 마음에 드는 매물을 찾았습니다. 하지만 계약을 위해 공인중개사에게 설명을 듣는 와중에 A군은 등기사항전부증명서(등기부 등본)에 의아한 점을 발견했습니다. 집주인이 집을 담보로 거액의 대출을 받은 기록이 남아있었기 때문입니다.

 

하지만 공인중개사는 ‘최우선변제금’이란 제도를 소개해주면서 서울은 3200만 원까지의 보증금은 무조건 보호받을 수 있으니 경매에 넘어가도 걱정 말고, 월세는 대출 없는 매물이 없어요~라며 안심해도 된다고 말했습니다.

이때! B군은 정말 안심하고 계약을 진행해도 되는 것일까요?

소액보증금-우선변제

최우선변제금-개정안

최우선변제권이 무엇인지? 정말 믿고 거래해도 되는지 설명드리겠습니다.

 

소액보증금 우선변제라고도하며 최우선변제권이라고도 부동산 현장에서 표현하는 언어입니다.
이는 대항력을 갖춘 소액임차인은 임차주택이 경매되더라도 보증금 중 일정액을 다른 권리자 및 은행보다 우선하여 돌려받을 수 있습니다.

 

위의 표와 같이 21.05.11로부터 10차 개정안을 발표하여 현재 서울특별시의 경우 1억 5천만 원 이하일 경우 우선변제 금액은 5천만 원으로 B군의 경우에는 소액 임차금으로 인한 변제가 가능한 금액입니다.

 

하지만! 여기서 중요하게 아셔야 할 사항은 만약 집을 담보로 대출이 진행된 시기가 2013.12.30일 이전에 진행되었다면 그 기간에 해당되는 개정안이 적용되어 보호대상 임차인 범위 7,500만 원 이하, 우선변제금액 2500만 원 이하로 3200만 원 중 2500만 원만 보호가 되어 700만 원은 보장을 받을 수 없으니 꼭 명심하시길 바랍니다.

 

즉 우리가 알아야 할 것은 해당 개정안 발행일자가 아닌 등기부등본상 대출시행일자를 확인하여야 하고 위 표내용을 참고하여 어느 부분에 해당되는지 확인하셔야 우리의 보증금을 지킬 수 있습니다.

최우선변제를 받기 위한 조건 알기

먼저, 최우선변제를 받기 위해서는 두 가지의 조건이 필요합니다, ➀대항력 을 갖춘 ➁소액임차인 이어야 한다는 점입니다.

 

➀대항력(주민등록 + 점유)

 대항력이란 제삼자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 힘을 이야기합니다. 즉! 쉽게 말해 우리가 집을 계약을 한 후 실제 거주를 하였지만 이를 증빙할 수 있는 전입신고와 확정일자 (계약서, 전입신고)가 되어있어야 이를 증명할 수 있습니다. 두 가지 중 한 개라도 되어있지 않다면 법원으로부터 우리는 증명조차 할 수 없이 당해야만 하기 때문에 마음고생, 몸고생의 시작이니 꼭 입주 후 두 가지는 꼭! 꼭! 챙겨주시는 것을 추천드립니다. 

 

➁소액임차인

소액 임차인이란 위 표에 해당되는 지역별 금액 내에 보증금을 지불한 임차인을 말합니다. 현 21년도 개정안을 참고하시길 바랍니다.

 

➀대항력을 갖춘 ➁소액임차인의 조건을 충족하셨다면 최우선변제권이 생겼으니 이제 한시름 놓으셔도 됩니다. 최우선변제권은 보증금이 없으면 살아가는데 너무 많은 고통이 있을 것이라 생각되는 세입자들의 최소한의 보증금을 보호하기 위해 생겨난 제도로, 집주인의 채무불이행으로 집이 경매에 넘어가게 되더라도 다른 채무보다 우선적으로 보호해 주는 제도입니다. 그래서 위 사례에서 공인중개사가 3,200만 원까지는 무조건 보호받는다고 이야기한 것입니다.

 

하지만 여기서 또 알아야 할 사항이 하나 더 있습니다!

 

다가구주택 최우선변제금 제한

 다가구주택은 법적으로 하나의 주택(단독주택)이지만 여러 가구의 세입자가 거주하는 주택을 말합니다, 쉽게 말해 빌라 한 채에 여러 세대가 같이 사는 집을 말하는 것으로 경매 시에 다가구주택은 하나의 주택으로 경매에 넘어가게 됩니다. 이때 세입자들의 최우선변제금을 모두 합친 금액이 낙찰가격의 1/2를 초과하지 못한다는 기준이 있습니다. 세입자의 최우선변제금을 모두 보장할 경우 다른 채무자의 몫을 보장할 수 없다는 취지로 조건이 걸리게 되었습니다.

 

또한, 임차권등기명령 이후 입주한 세입자는 아예 보장받을 수 없다는 규정과 주거용으로 전입신고가 되어있는지 여부도 확인이 되어야 합니다. 업무용으로 전입이 될 경우 보장을 받을 수 없으니 꼭 주의하시길 추천드립니다. 이러한 다양한 제한들이 있기 때문에 최우선변제금에는 여러 제한이 있습니다. 무조건 보호받는다는 말은 믿지 마시고 본인이 더 알아야 우리의 보증금을 지킬 수 있습니다. 앞으로 공인중개사가 무조건 최우선변제금은 보호된다는 식으로 이야기하는 경우에는 한 번 더 꼭 의심하고, 더 찾아본 후 그래도 살고 싶은 집이다 생각되시면 진행하시는 것을 추천드립니다. 

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